这是雪贝财经的第505篇原创文章
作者：周闪闪
在中国城市天际线迅速抬升的二十多年里，摩天住宅一度被视为现代化、繁荣与土地效率的象征。高度意味着财富密度，楼层意味着城市野心。从一线城市到三四线城市，从核心地段到新区边缘，动辄四五十层、甚至更高的住宅项目，被系统性地复制、扩散、常态化。然而，当房地产进入深度调整期，这类曾经最“先进”的产品，正在率先暴露出结构性问题，也正在以更快的速度让持有者付出代价。
问题并不在于“高楼”本身，而在于中国绝大多数城市并不具备支撑摩天住宅长期价值的经济、人口与治理基础。
从最底层的经济逻辑看，摩天住宅并不是一种“普适型”居住产品。它是一种高度依赖土地稀缺、人口持续流入与高收入密度的资产形态。在全球范围内，真正由高层住宅构成主流居住形态的城市，屈指可数，且几乎无一例外具备三个条件：稳定且长期的人口净流入、极高的土地约束，以及能够支撑高物业成本的中产及以上人群规模。纽约、香港、新加坡，皆是如此。
而中国的大多数城市，恰恰在这三个条件上同时存在缺口。过去十年，中国城镇化率快速提升，但新增城镇人口高度向少数核心城市集中。根据公开人口数据，超过七成的城市已经出现或即将出现常住人口见顶甚至负增长。在这样的背景下，大规模兴建高密度、高维护成本的摩天住宅，本质上是在用“短期需求幻觉”对抗“长期人口现实”。
更关键的是，高层住宅对城市财政与公共系统的要求，远高于普通中低层住宅。它们需要更高规格的消防系统、更复杂的电梯维护、更密集的市政管网，以及更长期的公共安全投入。这些成本在销售阶段被开发商与地方财政选择性忽略，却在交付后的二十年、三十年里，持续转嫁给业主和城市本身。当地方财政高度依赖土地出让收入、而非长期物业税和公共维护预算时，这种模式从一开始就埋下了隐患。
于是，一个看似悖论却极其普遍的现象出现了：越是经济基本面一般的城市，越热衷于修建更高的住宅。高度成了地方政府证明“发展决心”的视觉语言，成了开发商摊薄地价、抬高总价的工具，却并未与真实居住需求形成匹配。这并不是市场自发选择的结果，而是土地财政逻辑与政绩激励共同作用下的产物。
当市场上行时，这种错配被掩盖；当周期反转，问题便集中爆发。
从居住体验与资产属性看，摩天住宅在中国的劣势正在被系统性放大。高层住宅的单位使用效率并不高，公摊面积大、实际得房率低，叠加电梯等待、设备老化、维修基金不足等问题，居住品质随时间快速衰减。与之形成对比的是，中低密度住宅在同样的城市中，往往具备更稳定的社区结构与更可控的维护成本。
更致命的是流动性。当房地产市场从“全面上涨”进入“结构分化”阶段，买房不再是简单的方向性押注，而是对具体产品的选择。此时，高层住宅的流动性劣势会被迅速放大：换手慢、折价深、买家选择面窄。一旦区域人口预期转弱，高层住宅往往最先失去定价权。
这正是“终究有人为此买单”的现实来源。买单的，并不是当年拿地、开发、销售的主体，而是那些在高位接盘、并被长期锁定在高维护成本与低流动性资产中的普通家庭。对他们而言，这不是一次短期波动，而是一种结构性缩水。
从更宏观的角度看，摩天住宅在中国的泛滥，本质上是城市发展阶段被人为“拔高”的结果。当一个城市尚未形成足够复杂的产业结构、稳定的中产阶层与可持续的财政体系，却率先复制一线城市的建筑形态，本身就是一种错位发展。这种错位在繁荣时期显得雄心勃勃，在调整时期则显得代价高昂。
因此，我的观点是明确的：摩天住宅不应成为中国大多数城市的常规选项，而只能是极少数核心城市、极少数核心地段的特殊产品。当它被当作普遍解决方案时，风险就已注定被系统性地向未来转移。
今天我们看到的，不是摩天住宅“突然不行了”，而是它们终于回到了真实的经济与人口约束之中。建筑可以被迅速建起，但支撑其价值的，是几十年的产业、人口与治理能力。如果这些条件不存在，高度只会成为一种昂贵的负担。
城市终究要为自身的发展阶段买单，而个体，也终究要为自己所持有的资产形态买单。这，或许正是中国房地产从“规模崇拜”走向“质量回归”过程中，最具现实意味的一课。
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