曾经困扰城市的“烂尾项目”，如今有望“重获新生”。
近段时间，多个城市一度陷入停滞、烂尾的大型地标项目，都传来盘活的最新进展，涉及重庆湾项目、深港国际中心等。此前贵州“天下第一水司楼”变身豪华酒店，也引发了市场广泛关注。同时，也有广州圆大厦此类地标，多次流拍等待盘活。
业内人士表示，大型项目在实际盘活中，可能会遇到诸多挑战，这些有新进展的项目实属难能可贵。而一些项目因债务债权关系复杂、资产无人问津等原因，要正式重启还需时间。
大型地标“迎来新生”
近日，多个曾一度陷入停滞的地标项目，相继出现有望盘活的消息。
11月28日，中国长城资产官微发文称，联合重庆市南岸区政府重启重庆湾项目，注资不超24.76亿元主导债务重组并提供新增融资，项目已启动拆迁，计划近期正式动工。
重庆湾项目是融创最早通过股权交易，从阳光100中国手中收购而来的。2019年时，陷入流动性危机的阳光100宣布，作价13.34亿向融创转让重庆一项目公司70%股权及相关债权。
公开信息显示，重庆湾所处地段较为核心，位于重庆两江交汇核心区位，可正看长江、嘉陵江两江交汇，同时毗邻慈云寺、千佛寺、中央电影制片厂等大量文保古迹。
尽管坐拥城市优质地段，但受房地产行业整体行情影响，融创也不得不借助金融机构，来推动项目的盘活及开发。年初，融创方面宣布，拟引入长城风险资产盘活投资中心作为投资者，后者作为优先级有限合伙人，拟出资不超过24.76亿元盘活。
近日中国长城资产的最新发文，披露了更具体的盘活思路。
据悉，今年1月23日，在重庆市南岸区政府的支持指导下，中国长城资产和融创中国、招商银行、中信信托等合作方，就重庆湾项目达成融资合作。同时，中国长城资产旗下的房地产平台公司——长城国富置业，提供品牌加持和专业监管服务。
在具体操作模式上，首先搭建SPV有限合伙作为重组平台，科学隔离项目自身交叉违约风险。其次，积极协调各方资源，为项目盘活注入动力；第三，发挥在资产运营与管理方面的优势，结合市场情况升级项目业态，为后续开发建设注入动力。
据悉，目前重庆湾待开发地块总建面约100万平米，集住宅、商业、办公等多业态于一体，项目的A3地块将率先启动建设，规划打造现代风格的滨江超高层高端住宅。
在深圳，同样有大型项目出现盘活新进展。11月26日，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局发布公告，对原深港国际中心项目所在片区法定图则进行调整，将从原本以商业、文体功能为主的地块，升级为“居住+商业”主导的复合型功能区。
深港国际中心最早由世茂集团竞得，该集团2017年以约239亿元拿下相关地块，但受流动性危机影响，项目陷入搁浅。今年8月份，该项目土地收储方案获通过，收储金额为68亿元。目前，项目未开发土地已由政府完成收储，为后续开发奠定基础。
此外，贵州备受关注的“天下第一水司楼”，一度是广为人知的“烂尾楼”，当地为修建“水司楼”举债2亿。而如今，该项目已经变身豪华酒店，格美集团接手该项目后打造了紫林山豪利维拉酒店，今年5月紫林山豪利维拉酒店已正式投入运营。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，多地“烂尾”项目重启，核心推动因素在于政策、市场与资金的协同发力。政策层面，中央及地方政府持续出台政策，通过纾困基金、税收优惠等工具降低项目风险。资金层面，金融机构注资、社会资本参与代建代管成为关键。此外，地方政府主动协调资源，形成政企联动效应，也是落实高质量城市发展的导向。
中指研究院企业研究总监刘水表示，2025年政府工作报告提出盘活存量用地和商办用房，这为各地推动烂尾项目复工提供了政策依据，同时各地也探索出"府院联动"等创新机制，能有效协调各方利益。相关项目的盘活进展，反映了当前房地产市场风险化解思路的转变，不再是简单救助或任其破产，而是通过分类施策、隔离风险等方式实现“软着陆”。
复苏还需克服三大挑战
有项目成功推进盘活方案，也有项目仍在等待曙光。
11月28日，阿里资产拍卖网显示，标价12.24亿元的“（破）广东兴业国际实业有限公司重整投资权益”再次流拍，资产包涉及的项目即广州荔湾东沙片区的地标建筑“广州圆大厦”。此前，该资产包已于11月14日出现流拍，至今仍未找到接盘方。
与其他未建成的烂尾项目不同，广州圆大厦最早于2013年12月便全面竣工，并在2015年正式投用。但因母公司鸿达兴业集团陷入债务危机，该建筑陷入了被拍卖抵债的境地。
严跃进表示，重整权益是破产重整程序中的核心概念，指投资者通过参与企业破产重整，获得目标企业的控制权及相关资产权益，同时承担债务清偿和运营修复的责任，而非直接购买资产，同时或需承担企业历史遗留问题，潜在风险高于普通资产交易。
在天津，同样有超级地标项目在等待盘活。11月29日，京东资产交易平台信息显示，高银地产有限公司名下在建六个工程项目及对应土地使用权，以约86.67亿元底价拍出。相关资产包包括天津117大厦、商业裙楼、特色办公楼等六大地块。
天津117大厦的历史可追溯到2007年，彼时高银地产以20.26亿元与海泰控股签订土地收购协议，买下了相关地块。按最初规划，项目拟打造117大厦中心商务区、富国高银豪宅，以及天津环亚国际马球会，并计划于2017年内分期完成。
更令人瞩目的是，该项目2015年封顶时创了多项纪录，包括中国结构第一高楼、国内房建领域最长桩基、国内单根最重防屈曲钢支撑、超高层建筑混凝土底板世界之最等。但此后不久，高银地产便遭遇股价闪崩、资金危机，项目建设也陷入了停滞。
今年2月，天津市第二中级人民法院裁定受理高银地产（天津）破产清算一案，并指定高银地产（天津）清算组担任高银地产（天津）管理人。今年4月，全国建筑市场监管公共服务平台上的一张建筑工程施工许可证电子证照，显示117大厦复工在即。如今，虽然拍卖网站显示资产包“拍出”，但后续盘活方案还未明晰。
严跃进认为，大型项目重启需突破三大难题：一是资金缺口，项目长期停滞导致债务累积、资产贬值，需通过债务重组、引入增量资金解决；二是法律纠纷，涉及多方债权人、施工方利益冲突，需协调债转股、资产分割等方案；三是市场信任重建，项目品牌价值受损、客群流失，需通过优化业态、提升运营效率来重塑竞争力。
刘水表示，要真正推动项目盘活，资金问题肯定是首位的，包括巨额续建资金缺口和融资难题。此外，这类项目大多债权债务关系极其复杂，涉及优先权确认和债权人协调。同时要注意项目本身的技术与合规问题，比如长期停工导致的安全隐患和手续不全。
而在这一过程中，各类金融及资产管理机构，正扮演越来越重要的角色。
“金融机构来说拥有专业人才团队及丰富经验，可以牵头设立纾困基金、提供重组顾问服务，设立风险处置服务信托、特定资产收益权信托。例如，AMC负责取得项目控制权并隔离风险，引入品牌房企作为代建方进行后续开发运营。”刘水表示。
此外，信托公司可通过设立服务信托，实现项目公司与出险房企集团的风险隔离，保障新增资金安全，平衡各方利益，推动项目复工续建；保险公司更倾向于在市场低位阶段，收购位于核心地段的优质商业不动产。
严跃进称，金融机构一方面可通过结构化融资参与项目重组，获取资产增值收益；二是不良资产包收购，以折扣价收购烂尾项目债权或股权，后续通过运营提升退出价值；三是与代建方合作，提供开发贷或过桥资金，降低投资风险。
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孙梦凡
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